Elitāro nekustamo īpašumu tirgus Jūrmalā 2026. gadā: kur tirgus atrodas šodien un kā rīkoties pircējam

Šajā materiālā apkopotie skaitļi balstās uz Zemesgrāmatā reģistrēto darījumu publiskajiem datiem un publiski pieejamajiem tirgus pārskatiem par 2025. gadu. Svarīgi ņemt vērā divas lietas. Pirmkārt, jēdzienam «premium» dažādos pārskatos ir atšķirīgi kritēriji — parasti tie ir dzīvokļi no 150 000 eiro, privātmājas no 350 000 eiro un apbūves zeme no 150 000 eiro, taču robežas var atšķirties. Otrkārt, daļa skaitļu attiecas uz visu Latviju (Rīga, Pierīga un Jūrmala kopā), bet daļa — tikai uz Jūrmalu; tekstā tie ir nošķirti. Šī nošķiršana ir būtiska, jo augsta cenu segmenta darījumu skaits ir neliels, un atsevišķi lieli darījumi var būtiski ietekmēt vidējos rādītājus.

Kāpēc Jūrmala saglabā savu īpašo vietu

Jūrmala ir kūrortpilsēta Eiropas Savienībā ar tiešu pieeju jūrai, priežu mežiem un attīstītu infrastruktūru aptuveni pusstundas brauciena attālumā no Rīgas. Šī kombinācija veido strukturālu priekšrocību: labāko piekrastes lokāciju skaits ir fiziski ierobežots, un jaunu pirmās līnijas zemesgabalu praktiski vairs nav. Tieši ierobežotais piedāvājums vislabākajās vietās ilgtermiņā palīdz saglabāt īpašumu vērtību.

Pēdējos gados mainījies pircēju profils un koriģējušās cenas, savukārt kredītu likmes vispirms strauji pieauga, bet pēc tam sāka samazināties. 2025. gads bija pirmais pēc ilgstoša stagnācijas perioda, kad vairāki tirgus segmenti vienlaikus uzrādīja pozitīvu dinamiku.

Kopējā tirgus dinamika

Sērijveida dzīvokļu segmentā 2025. gadā Jūrmalā reģistrēti 466 darījumi — augstākais rādītājs pēdējos desmit gados, pārsniedzot 2017. gada maksimumu (453 darījumi). Salīdzinājumā ar 2024. gadu (361 darījums) pieaugums bija 29%, bet kopējā summa sasniedza 23 miljonus eiro pretstatā 17,7 miljoniem 2024. gadā. Jāuzsver, ka 68% šo darījumu koncentrējās Kauguros — tas ir masu tirgus, nevis premium segments, tāpēc kopējais skaits nav uzskatāms par elitārā tirgus aktivitātes rādītāju.

Plašākā mērogā premium segmenta darījumu apjoms Rīgā, Pierīgā un Jūrmalā kopā 2025. gada pirmajā pusgadā pārsniedza 250 miljonus eiro, par aptuveni 28% apsteidzot 2024. gada attiecīgo periodu — viens no augstākajiem rādītājiem pēdējos gados. Būtisks konteksta punkts: premium aktivitāte vairs nekoncentrējas tikai Jūrmalā, jo pēdējos gados audzis arī Pierīgas tirgus. Tomēr tieši Jūrmalā joprojām tiek fiksētas augstākās vidējās darījumu summas villu segmentā.

Makroekonomiskā vide izaugsmi atbalstīja: inflācija stabilizējās aptuveni 3,5–4% diapazonā, bet mājokļu kredītu gada procentu likme līdz 2025. gada vidum bija samazinājusies līdz aptuveni 4,3% un gada laikā turpināja mēreni sarukt. Finansēšanas izmaksas Baltijā joprojām bija augstākas nekā vidēji eirozonā, taču lejupejošā tendence uzlaboja pircēju noskaņojumu.

Privātmājas un rezidences

Privātmāju segments 2025. gadā uzrādīja spilgtu aktivitātes atgriešanos: kopumā reģistrēts 151 darījums — par 61% vairāk nekā 2024. gadā (94 darījumi). Tipiskā Jūrmalas premium mājas formātu raksturo vidējie parametri — 211 m² ēka uz 1678 m² zemesgabala. Kopējā šī segmenta darījumu summa 2025. gadā sasniedza 52,7 miljonus eiro.

Vērojama izteikta teritoriālā diferenciācija: posmā no Dubultiem līdz Lielupei darījumu vidējā cena bija 2417 EUR/m², bet Asaru–Mellužu posmā — 1490 EUR/m². Visdārgākie darījumi koncentrējas Bulduros un Lielupē netālu no pludmales. Augstākais reģistrētais darījums bija 2 800 000 eiro jeb 7630 EUR/m² (367 m² ēka uz 1721 m² zemesgabala Bulduros); otrs — 1 600 000 eiro jeb 5344 EUR/m² Lielupē. Cenu diapazonā no 1 līdz 2,8 miljoniem eiro notikuši desmit darījumi, bet diapazonā no 500 000 līdz 1 000 000 eiro — piecpadsmit.

Publiskajās datubāzēs piedāvājumu skaits 2025. gada beigās saruka, samazinājās arī ekskluzīvo piedāvājumu skaits. Tādēļ kvalitatīvu objektu izvēle labākajās lokācijās pašlaik ir šaurāka nekā pirms pāris gadiem — ekskluzīvākie objekti ir apkopoti VIP sadaļā.

Jauno projektu dzīvokļi un apartamenti

Jauno projektu segmentā Jūrmalā 2025. gadā reģistrēti aptuveni 218 darījumi (dzīvokļu īpašumi un apartamenti kopā). Dzīvokļu īpašumu vidējā cena pieauga līdz 2336 EUR/m² salīdzinājumā ar 2070 EUR/m² 2024. gadā. Populārākā cenu kategorija bija no 2400 līdz 3100 EUR/m². Ekskluzīvu projektu cenas sasniedz 4600–7800 EUR/m², bet atsevišķu unikālu objektu cenas pārsniedz 10 000 EUR/m².

Dārgākais reģistrētais darījums bija dzīvoklis Bulduru prospektā — 228 m² ar 143 m² terasi par 1 100 000 eiro jeb 4868 EUR/m². Otrs lielākais — dzīvoklis Dzintaru prospektā netālu no jūras, 210 m² ar 110 m² terasi par 904 000 eiro jeb 4304 EUR/m². Šī līmeņa aktuālie piedāvājumi ir apkopoti dzīvokļu pārdošanas sadaļā.

Augstākajā cenu slānī (virs 500 000 eiro) darījumu skaits ir neliels, tāpēc statistika ir svārstīga: 2025. gada pirmajā pusgadā šī segmenta apjoms Jūrmalā bija salīdzinoši zems (aptuveni 1,5 miljoni eiro), taču vidējā kvadrātmetra cena šajā grupā pārsniedza 5000 EUR/m². Tas apstiprina, ka augstākā slāņa tirgus paliek selektīvs un koncentrējas uz unikāliem īpašumiem.

Zemesgabali

Zemes segments joprojām ir pieticīgākais darījumu skaita ziņā. Jūrmalā 2025. gadā reģistrēti aptuveni 44 apbūves zemes darījumi par kopumā sešiem miljoniem eiro, un šī segmenta vidējā cena — teritoriāli lēto darījumu ietekmē — bija 52 EUR/m².

Premium apakšsegmentā aina ir citāda. Pēc pusgada premium pārskata Jūrmalā fiksēti tikai daži augstas vērtības zemes darījumi, kuros vidējā summa bija aptuveni 480 000 eiro, vidējā platība — 1986 m², bet vidējā cena — aptuveni 242 EUR/m². Šie premium rādītāji nav sajaucami ar visa zemes segmenta vidējiem rādītājiem, kas ir daudz zemāki.

Apbūves zemes cenu koridors 2025. gada beigās: Dubultu–Lielupes jūras piekrastē no 350 līdz 550 EUR/m²; Majoros–Bulduros aiz dzelzceļa no 87 līdz 230 EUR/m²; piekrastes ekskluzīvajās lokācijās jūtami augstāk.

Cenu koridors premium segmentā

Aktuālie piedāvājumi katrā no šīm kategorijām pieejami dzīvokļu īres un māju īres sadaļās.

Ārvalstu pircēju profils

Pircēju profila maiņa ir viena no būtiskākajām pēdējo gadu strukturālajām pārmaiņām. Agrākā spēcīgā pieprasījuma plūsma no atsevišķām austrumu tirgu grupām ir mazinājusies, un tās vietā aktivizējušies citi klientu segmenti: starptautiskie klienti ar Eiropas Savienības vai citu rietumvalstu rezidenci, tostarp no ASV, Kanādas un Lielbritānijas. Stabils pieprasījums nāk arī no Lietuvas un Igaunijas gan īres, gan iegādes segmentā. Ukrainas pircēji aktīvi darbojas cenu kategorijā ap 250 000–300 000 eiro.

Pēc premium tirgus klientu struktūras datiem ārvalstu pircēji un īrnieki veidoja aptuveni 28% no darījumiem. Būtiska daļa pircēju miljonu segmentā ir vietējie maksātspējīgie klienti un ārvalstnieki ar Eiropas Savienības statusu; segmentā no 250 000 līdz 500 000 eiro pieaug to pircēju loma, kuri kombinē personīgos līdzekļus ar bankas finansējumu. Daļa šo klientu izvērtē ne tikai mājokli, bet arī komercīpašumus kā ieguldījumu diversifikācijas instrumentu.

VIP REAL eksperta komentārs

Ilvars Viņķis, VIP REAL partneris ar gandrīz 20 gadu pieredzi Jūrmalas māju un zemesgabalu tirgū:

«Objektīvi vērtējot pēdējo gadu situāciju, tā ir salīdzinoši laba. Klientu rindas nestāv, bet tie, kuri vēršas pie mums, dara to mērķtiecīgi. Patiesais izaicinājums joprojām ir cenas noteikšana: ne vairāk kā aptuveni desmitā daļa pārdevēju sākotnēji objektīvi novērtē sava īpašuma vērtību. Kad cena ir saprātīga, pircējs atrodas. Darījumi arvien biežāk notiek par cenām, kas tuvas objektīvajai tirgus vērtībai — ar to jārēķinās ikvienam, kurš vēlas pārdot.»

Skatījums uz tuvākajiem 12 mēnešiem

Jebkura prognoze ir atkarīga no makroekonomiskās un ģeopolitiskās vides, kas Baltijā ir īpaši būtisks faktors.

Segmentā no 150 000 līdz 500 000 eiro gaidāma stabila aktivitāte ar iespējamu pakāpenisku cenu pieaugumu, arvien aktīvāk izmantojot hipotekāro finansējumu. Piedāvājuma samazināšanās (sērijveida dzīvokļu publiskais piedāvājums sarucis par aptuveni 48%, jauno projektu — par aptuveni 38%) var radīt augšupvērstu spiedienu uz cenām, taču bez būtiska papildu pieprasījuma straujš cenu lēciens nav sagaidāms.

Segmentā virs 1 000 000 eiro visticamāk saglabāsies selektīva, bet stabila aktivitāte. Objekti ar pārvērtētām cenām var palikt piedāvājumā ilgi, savukārt adekvāti novērtēti unikāli īpašumi pirmajā piekrastes līnijā joprojām atrod pircējus.

Ekskluzīvo māju īres tirgus 2025. gada vasarā piedzīvoja cenu korekciju; tālākā attīstība būs atkarīga no sezonas pieprasījuma un ārvalstu klientu aktivitātes. Apbūves zeme premium lokācijās paliek ierobežots resurss — jaunu zemesgabalu Dubultu–Lielupes piekrastē praktiski nav, darījumu skaits saglabāsies zems, bet katra darījuma finansiālais apjoms var būt ievērojams.

Kopējais vērtējums ir piesardzīgi pozitīvs: ja nenotiks ārkārtēji satricinājumi, premium segmenta aktivitāte var saglabāties 2025. gadam līdzīgā līmenī. Aktuālās tirgus tendences regulāri apskatām jaunumu sadaļā.

Ko tas nozīmē pircējam un investoram

Jūrmalas premium tirgus 2026. gadā nav ne spekulatīvs burbulis, ne stagnējošs tirgus. Tas ir selektīvs tirgus ar ierobežotu kvalitatīvu piedāvājumu, stabilu vietējo un daļēju ārvalstu pieprasījumu un strukturāliem piedāvājuma ierobežojumiem, kas ilgtermiņā palīdz saglabāt vērtību. Premium lokācijas — Lielupe, Bulduri, Dzintari un Dubulti — saglabā fundamentālo pievilcību neatkarīgi no īstermiņa svārstībām.

Vienlaikus jāņem vērā riski: segments ir salīdzinoši šaurs un mazāk likvīds, tāpēc konkrēta objekta pārdošana var prasīt laiku; tirgus ir jutīgs pret ģeopolitisko un makroekonomisko vidi; sezonalitāte ietekmē gan īres ienesīgumu, gan pieprasījumu; unikāla lokācija pati par sevi negarantē izdevīgu darījumu, ja cena, tehniskais stāvoklis vai juridiskais statuss neatbilst tirgus prasībām.

Tāpēc iegāde Jūrmalā ir vērtējama kā ilgtermiņa lēmums, nevis ātrs spekulatīvs darījums. Tiem, kuri apsver iegādi personīgai lietošanai vai ilgtermiņa ieguldījumam, pašreizējie apstākļi ir labvēlīgāki nekā pirms trim vai četriem gadiem — taču tas negarantē turpmāku cenu kāpumu. Labākais lēmums vienmēr balstās uz konkrētas lokācijas, objekta un darījuma nosacījumu analīzi, nevis uz vispārīgu tirgus noskaņojumu.

Nepieciešams konkrēta objekta izvērtējums vai piedāvājumu atlase atbilstoši jūsu budžetam? Sazinieties ar VIP REAL ekspertiem — izvērtēsim likviditāti, pārbaudīsim dokumentus un nodrošināsim darījuma atbalstu visos posmos.